투자

마.리.쉽. [제주 타운하우스] 편

2019년 April 16일

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마.리.쉽. [제주 타운하우스] 편

케팅 더가 게 설명하는 투자 상품 – “부동산PF(제주 타운하우스)” 편

매우 바쁜 당신을 위해, 상품 3분 요약

투자에는 늘 리스크가 따릅니다. 이에 피플펀드는 상품 페이지에 상품의 구조, 상환 계획, 리스크 등 투자 결정을 위한 상세한 정보들을 꾹꾹 눌러 담습니다.

하지만 너무 어려운 용어와 설명 때문에, 그리고 바쁜 일상 때문에 상품을 제대로 이해하고 투자하는 것이 쉽지 않다고 고충을 토로하시는 분이 많습니다. 그런 투자자분들을 위해 상품의 핵심 투자 포인트만 요약해서 3분 만에 이해할 수 있는 간단 설명서를 준비했습니다.

오늘은 소개할 상품은 부동산 PF 상품인 “제주 타운하우스” 입니다.

상품 구조부터 살펴보겠습니다

상품 구조는 단순합니다. 피플펀드에서 모집된 투자금액으로 시행사/신탁사는 준공, 즉 공사를 끝마친 후 분양 등을 통해 확보한 매출금을 통해 피플펀드에 돈을 상환합니다.

즉, 투자자분들이 본 상품에 투자하기 전에 체크해야 할 것은 아래와 같습니다.

  1. 준공이 제때에 될 것인가
  2. 분양이 잘 될 것인가
  3. 분양이 잘 안되면 어떻게 돈을 돌려받는가

체크포인트#1. 준공이 제 때에 될 것인가

부동산PF에서 제일 예측하기 어려운 부분이 바로 이 부분입니다. 지반에서 암반이 발견되기도 하고 예기치 못한 기상 악화를 만나기도 합니다. 피플펀드가 토지신탁을 통해 관리되는 딜을 주로 취급하는 것이나 작년 말에 (주)희림과 사업장 관리에 대한 전략적 제휴를 맺은 것도 모두 이 준공 리스크를 최소화하기 위한 노력의 일환입니다.

피플펀드가 본 상품이 적기에 준공이 될 가능성이 높다고 본 이유는 두 가지입니다. 이미 81.7%의 준공률을 달성했다는 것과 국내 1위 신탁사인 한국토지신탁이 “차입형 토지신탁 계약”에 의거하여 준공을 책임지고 있다는 것입니다.

차입형 토지신탁을 쉽게 설명하면 신탁사에게 더 높은 신탁보수를 주는 대신 준공이나 분양이 제대로 이뤄지지 않을 경우 신탁사도 손실을 보는 형태의 계약을 맺는 것입니다. 즉, 한국토지신탁은 본 준공을 제때 마치고 분양도 잘 이루어지도록 해야 할 강력한 동기를 가지고 있습니다.

체크포인트 #2. 분양이 잘 될 것인가

출처: 산방산 코아루 아이비타운 e카다로그

본 상품을 통해 개발되는 타운하우스는 산방산과 제주 바다에 인접한 주거 단지로, 한국토지신탁의 브랜드인 ‘코아루’를 내세워 공식 홈페이지를 구축하고 언론 등을 통해 적극적인 분양 홍보를 진행하고 있습니다.

자연적인 입지도 좋지만, “아이비타운”이라는 이름에서도 알 수 있듯이 제주영어교육도시와 가까워 교육적인 입지가 좋다는 점을 특히 강조하고 있습니다.

아직 분양이 100% 끝난 상황이 아니어서 분양률을 공개할 수 없는 상황이지만, 신탁사(시행사)가  목표하였던 분양률 실적은 이미 달성된 상황입니다.

체크포인트 #3. 분양이 잘 안되면 어떻게 돈을 돌려받는가

본 상품의 주요 상환 재원은 분양 매출금입니다. 현재 확보된 분양과 만기 시점까지 추가로 모인 분양의 합계 분양률이 82%가 되면 상환 재원이 마련됩니다.

만약 현재 확보된 분양 외에 만기 시까지 전혀 추가 분양이 없다는 가정으로 검토했을 때에도 차주가 미 분양분을 담보로 LTV 50% 이하 수준으로 대출을 받으면 상환 재원이 확보됩니다. LTV는 은행이 주택 등을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 때 담보 물건의 가치를 100으로 보고 몇%까지 대출을 내줄 것인지에 대한 기준으로 LTV가 낮을수록 대출 가능성은 높습니다.

만약 이도 여의치 않을 경우에는, 차주가 미분양분에 대한 할인 매각이나 공매를 추진할 수 있으며 마찬가지로 원 분양가의 50% 수준으로 처분이 되면 상환 재원이 확보됩니다. 모든 계획이 틀어질 경우를 대비하여 피플펀드는 미 분양분을 싸게 매입하여 직접 처분할 수 있는 권리를 포함하여 대출 계약을 맺었습니다.

이상 제주도 타운하우스에 투자하기 전에 확인해야 할 주요 체크포인트들에 대해 알아보았습니다.

위 내용처럼 피플펀드가 본 상품을 투자자분들께 소개하기로 한 데에는 분명한 판단의 근거와 상황에 따른 대비책들이 있으나, 그렇다고 그것이 그 어떤 리스크도 없다는 뜻은 아닙니다. 모든 투자 결정에는 투자자분들의 신중한 판단이 요구됩니다.

더 자세한 상품 내용은 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다 🙂


피플펀드 ‘부동산PF(제주 타운하우스)’