케팅 더가 게 설명하는 투자 상품 – “부동산PF(제주 메디컬센터 후순위)” 편

벌써 4,729명이 투자한 상품

투자자분들을 위해 상품의 핵심 투자 포인트를 3분 요약해 드리는 ‘마.리.쉽.’

오늘 소개할 상품은 부동산PF 상품인 “제주 메디컬센터” 입니다.

본 상품은 누적으로 4,729명의 투자자분들이 선택해 주셨습니다. 기존 투자자분들께는 채권의 진행 상황을 공유드리고 신규 투자자분들께는 투자 포인트를 요약해 드리고자 합니다.

상품 개요

본 채권은 제주 서귀포 혁신도시 근거리 내 병의원을 포함한 복합타워를 개발하기 위한 공사 대금을 마련하기 위한 것입니다. 복합타워의 공식 명칭은 “제주 인너하임 복합타워”로 상세 정보는 공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

본 채권의 차주(채무자)는 (주)삼호라는 시행사이며 무궁화신탁의 관리하에 피플펀드에서 모집된 투자금으로 공사를 진행합니다. 공사가 완료되면 이를 담보로 대출을 받아 피플펀드의 투자금을 갚을 예정입니다.

현재 공사 진행 상황

안전 상환을 위한 1차적인 조건은 준공(공사가 완료되는 것)입니다. 이에 피플펀드는 3자 감리사를 통해 공정 진행 상황을 수시로 확인하고 있으며 매달 ‘기성보고서’ 라는 이름의 3자 공정률 확인서를 상품페이지의 [투자자 보호장치]에 업데이트하고 있습니다.

4/30일 기준의 공정률은 71% 입니다. 공사 초반에 지반에서 발견된 암반으로 예상보다 공사가 지연되기도 하였으나 이후 공사에 박차를 가하여 2월 말 기준 34%였던 공정률은 3월 말 49%, 4월 말 71%로 순조롭게 진행되고 있습니다.

투자 체크포인트 #1. 준공 일정

현재 피플펀드는 나머지 공사를 위한 대금 모집을 진행 중이며 투자 기간은 8개월입니다. 이 8개월에는 나머지 공사기간(약 3~4개월) 외에 금융기관 대출을 진행하는 기간과 예기치 못한 지연 발생에 대한 고려도 반영되어 있습니다. 즉, 예정대로 준공이 완료되고 금융기관 대출이 진행되면, 만기 이전에 중도 상환될 가능성도 있습니다.

피플펀드는 프로젝트 초기에 비해서 준공 일정에 대한 리스크가 경감되었다고 보고 있으며 그 이유는 아래와 같습니다.

첫째, 공정이 이미 절반 이상 진행되었다는 점입니다. 공사 초기 단계에는 정부의 인허가나 지반의 상태 등에 따른 공정 지연 리스크가 상대적으로 높으나, 본 건은 이미 착공하여 지반 공사를 완료하고 건물을 짓는 단계로 그러한 리스크는 경감되어 있습니다.

둘째, 외부 CM사를 통해 준공 일정에 대해 검토를 받은 점입니다. 피플펀드는 작년부터 전략적 제휴를 맺은 CM(Construction Management) 전문 회사 ‘희림’을 통해 본 공사가 예상했던 것보다 지연될 것을 감지한 후에 상세 검토를 요청했습니다. 이에 8월~9월 경 준공이 예상된다는 의견을 받았고, 이러한 검토 결과 등을 바탕으로 법인투자자(자산운용사)로부터 50억 대규모 투자를 유치했습니다.

투자 체크포인트 #2. 상환 재원

준공이 되면 이를 기반으로 피플펀드 투자금에 대한 상환 자금을 마련합니다.

첫 번째 상환 재원은 금융기관을 통한 대출입니다. 부동산PF의 프로젝트 초기에는 금융기관의 문턱을 넘기가 쉽지 않으나 준공이 되면 보다 확실한 담보를 바탕으로 대출을 성사시키는 것이 상대적으로 용이해집니다.

이 때 중요하게 봐야 하는 것은 LTV 입니다.  LTV란 금융기관이 주택 등을 담보로 돈을 빌려줄 때 담보 가치 대비 몇%까지 대출을 내줄 것인지에 대한 기준으로 LTV가 낮을수록 대출 성사 가능성은 높습니다.

본 건은 시행사가 제공한 예상 분양가 대비 LTV 60%로 대출이 성사되면 피플펀드 투자원금에 대한 상환 재원이 마련될 것으로 보입니다.

만약 대출을 통해 충분한 상환 재원이 마련되지 않거나 지연될 경우에는 분양 대금을 통한 상환을 시도합니다. 금융기관 대출이 전혀 되지 않는 상황을 가정할 경우 분양률이 약 60% 수준이 되면 피플펀드 투자금에 대한 상환이 가능합니다.

또한 분양률이 예상보다 저조할 수 있기 때문에 피플펀드는 할인 매각을 할 수 있는 권리를 법적으로 확보해 놓았습니다. 마찬가지로 원 분양가의 60% 수준으로 처분이 되면 상환 재원이 마련됩니다.

한 번 더 요약하자면,

1. 공사가 71% 완료되었고 나머지 공사도 원활하게 진행 중 (예상 준공 ‘19년 8~9월)
2. 준공 후, 금융기관 담보 대출을 통해 투자금 상환 예정 (LTV 60%면 상환재원 마련)
3. 만약 금융기관 대출로 충분치 않을 경우 분양대금을 통해 상환 (할인 매각 권리 확보)

프로젝트 초반 단계에 비해 준공에 대한 리스크가 경감되었고 상환에 대한 안전장치들을 마련했다고는 하나, 부동산PF는 여전히 변수가 있는 상품입니다. 상대적으로 상품의 수익률이 높은 것(본 건의 경우 연 수익률 15%) 역시 그러한 요소 때문이라고 할 수 있습니다. 따라서 투자를 하실 때에는 상품페이지에서 조금 더 자세한 내용을 확인하신 후에 결정하시길 권합니다.

더 자세한 상품 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다 🙂


피플펀드 ‘부동산PF(제주 메디컬센터 후순위)’