아파트 담보 투자상품이란?
피플펀드의 아파트 담보 투자상품은 아파트를 담보로 대출받은 개인에게 투자하는 일종의 간접투자입니다. 즉, 투자자는 돈이 필요한 사람에게 ‘아파트’라는 부동산을 담보로 일정 기간동안 돈을 빌려주고 그 대가로 이자수익을 얻게 됩니다. 만약 차입자(돈을 빌린 사람)가 이자나 원금을 제때 내지 않는다고 하더라도, 담보인 아파트를 처분하여 투자금을 회수할 수 있습니다.
아파트 담보 투자는 고가의 아파트를 직접 매매하지 않고 소액의 투자금으로 국내 주요 도시의 아파트에 투자할 수 있는 새로운 투자법입니다.
피플펀드의 ‘담보대출’은?
잘 팔리는 담보, 아파트에 집중하여 투자 안정성 추구
피플펀드는 다양한 담보 중에서도 주택, 그중에서도 아파트에 주목합니다. 아파트는 수요가 많아 처분도 쉬우므로 담보물로서 가치가 높은 부동산입니다.
땅이 좁고 인구밀도가 매우 높은 대한민국에서 아파트는 가장 선호도가 높은 주거용 부동산입니다. 또한 사람들이 모여 사는 곳인 만큼 아파트 단지 주변에는 공원이나 상가, 학교, 병원 같은 다양한 제반 시설이 함께 들어섭니다. 결국 아파트에 대한 사람들의 수요는 더 탄탄해지게 되죠.
이러한 선순환 때문에 아파트 담보 역시 좋은 평가를 받습니다. 돈을 빌려준 입장에서는, 아파트를 담보로 대출받은 사람이 돈을 제때 갚지 못하더라도 최대한 좋은 가격에 빠르게 처분할 수 있기 때문이죠. 달리 말하면, 아파트 담보 투자자는 더욱 더 안정적으로 투자금을 회수할 수 있습니다.
후순위 담보 대출을 통해 매력적인 투자 수익률 추구
피플펀드는 기존 대부업체에서 취급하는 후순위 LTV 구간의 고금리 대출을 중금리로 낮추어 차입자(돈을 빌리는 사람)에게 제공하고, 여기서 얻은 대출금리를 투자자의 수익으로 돌려드리고 있습니다. 투자자는 후순위 담보 대출에 투자함으로써 안정적인 중수익을 기대할 수 있죠.
| 여기서 잠깐! ‘후순위’와 ‘LTV’는 무슨 뜻이죠? 후순위 일반적으로 담보대출은 해당 아파트를 담보로 ‘처음’ 받는 대출인지, ‘추가로’ 받는 대출인지에 따라 ‘선순위’와 ‘후순위’ 대출로 구분합니다. 즉, 특정 담보로 받는 첫 대출이라면 선순위 담보 대출, 이미 담보 대출을 받은 상태에서 추가로 담보 대출을 받는다면 후순위 담보 대출이라고 하는 것입니다. 후순위 담보대출 개념과 특징을 자세히 알고 싶다면 여기를 클릭하세요. LTV LTV는 Loan to value ratio의 약자로 주택담보인정비율을 말합니다. 즉, 주택의 가치 대비 담보대출 금액의 비율이죠. 예를 들어, 시세 2억인 아파트를 가진 대출자가 이 아파트를 담보로 1억 4천만 원을 대출받으면 LTV는 70%(=1.4억 대출금 / 2억 시세)가 됩니다. LTV의 개념과 계산법을 자세히 알고 싶다면 여기를 클릭하세요. |
피플펀드가 후순위 담보 대출에 집중하는 이유는 후순위 담보 대출이 차입자뿐만 아니라 투자자 모두 만족할 수 있는 시장이기 때문입니다.
선순위 담보 대출은 일반적으로 은행, 보험사 등에서 많이 취급하며, 대출 한도도 최대 LTV 60% 미만(지역 요건에 따라 다름) 수준입니다. 선순위 대출은 4%를 넘지 않는 대출 금리로 이용할 수 있어 대출 고객에게는 매력적인 상품이죠.
하지만 이를 투자 관점에서 바라본다면 어떨까요? 선순위 담보 대출은 부실 위험이 상당히 낮지만, 투자수익률이 4% 미만으로 형성되기 때문에, 투자 매력 역시 낮을 수밖에 없습니다.
그렇다면 후순위 담보 대출은 어떨까요? 일반적으로 후순위 담보 대출은 상환순서가 낮아 선순위보다 상대적으로 리스크가 높다고 평가됩니다. 하지만 그만큼 더 높은 금리가 책정되죠. 투자 관점에서 본다면, 후순위 담보 대출은 리스크 관리가 잘 이루어질 수만 있다면 매력적인 수익률을 취할 수 있는 투자 상품입니다.
차입자 관점에서도 ‘리스크를 고려한 적정 금리의 P2P 대출’을 통해 일방적인 고금리 부담에서 벗어날 수 있게 됩니다. 피플펀드는 기존 은행에서 취급하던 수준의 후순위 담보대출을 통해 안정성을 확보하면서도 매력적인 이자율을 제공하는 상품을 제공합니다.
실제로 피플펀드 아파트 담보대출인 아파트론은 평균 7~9% 수준의 대출 금리를 형성하고 있으며, 이러한 금리는 결국 은행이나 저축은행의 예금 금리보다 최소 3배 이상 높은 투자 수익률로 이어집니다.
피플펀드 아파트 담보 투자, 무엇이 다른가?
피플펀드의 아파트 담보대출은 기존에 은행에서 취급하던 LTV 구간을 채워주는 대출 상품입니다. 따라서 피플펀드의 아파트 담보대출을 이용하는 고객 역시 자연스럽게 ‘후순위’ 대출인 경우가 대부분입니다.
앞서 설명해 드렸듯이, 후순위 담보대출은 선순위보다 금리가 높게 형성되는 만큼 리스크가 존재합니다. 따라서 리스크를 얼마나 잘 관리하느냐는 후순위 담보 투자의 핵심 요소라 할 수 있습니다.
피플펀드는 담보 취급부터 심사, 사후 부실 발생까지 각 단계에서 발생할 수 있는 잠재적인 리스크를 검토 및 대응하여 리스크 관리에 최선을 다하고 있습니다. 이를 통해 피플펀드는 연체가 발생한 대출 건들에 대하여 빠르게 투자금 및 이자를 전액 회수해오고 있습니다.
현재까지 800건이 넘는 투자상품 중에서 단 3건만이 부실이 발생했으며 모두 1개월 이내에 채권을 매각하여 마련한 금액으로 투자 원금 및 이자를 전액 투자자들에게 정산해 주었습니다.
서울, 수도권 및 5대 광역시 소재의 아파트 취급
대출에서 담보를 설정하는 이유는 혹시 차입자가 대출을 제대로 갚지 않았을 때, 담보를 처분하는 방식으로 대출금과 이자를 회수하기 위함입니다. 따라서 담보를 평가할 때 ‘담보의 가치가 얼마인가?’도 중요하지만, 동시에 ‘얼마나 빠르게 현금화할 수 있느냐?’가 중요합니다.
피플펀드의 ‘아파트 담보’ 상품은 매매가 상대적으로 더 활발하여 빠른 현금화 가능성이 높은 서울, 수도권 및 주요 도시의 아파트를 주로 취급합니다.
피플펀드의 아파트 담보대출은 2018년 7월 첫 출시 이후 750여 명의 고객이 이용했는데요. 이들의 담보 소재지를 분석해보면, 모두 서울, 수도권을 비롯한 대도시임을 확인할 수 있습니다. 특히 서울특별시와 경기도가 전체의 약 70%로 상당히 높은 비율을 차지하고 있습니다.
매각을 고려한 LTV 산정으로 투자 원금 손실 최소화
피플펀드는 아파트 담보대출 상품을 심사할 때 담보로 제공되는 아파트의 거래금액 대비 대출 가능한 금액을 최대한 보수적으로 산정합니다. 후순위 대출이더라도 아파트의 실제 가치에서 투자금을 회수할 수 있는 충분한 여유 구간을 두고 대출금을 결정하는 것입니다.
이렇게 LTV를 산정하게 되면, 나중에 해당 담보대출이 상환에 문제가 생겨 최악의 경우 담보인 아파트 자체를 매매/경매해야 하는 경우에도 투자금을 무리 없이 회수할 수 있게 됩니다.
피플펀드의 보수적인 평가는 피플펀드의 낙찰가율을 확인하면 더 명확하게 확인할 수 있습니다. 낙찰가율은 아파트가 경매로 낙찰되었을 때 받을 수 있는 평균 가격이 실제 시세 대비 얼마인가를 나타내는 지표입니다. 아파트 경매 낙찰가율이 높다는 것은 경매에서도 담보의 가치가 떨어지지 않는다는 것이고, 이는 곧 투자금 회수 가능성이 높다는 것입니다.
아래 그래프를 보면, 피플펀드 아파트 담보대출 상품은 평균 62~72% 수준에서 LTV가 형성되어 있습니다. 즉, 시세 대비 62~72% 정도의 금액의 한도로 대출이 진행되었다는 뜻입니다. 반면에 전국 주요 대도시의 아파트 경매 낙찰가율은 평균 85~92% 수준으로 약 15% 정도 높죠. 이는 곧 피플펀드의 아파트 담보대출이 경매까지 가더라도 낙찰대금으로 투자금을 회수할 수 있는 여유 구간이 15% 수준으로 확보되어 있다는 의미입니다.
게다가 피플펀드의 아파트 담보대출의 한도(LTV 70% 수준)는 최근 부동산 규제가 강화되기 전까지도 은행이 취급하던 구간으로 후순위 대출임에도 비교적 안전한 영역임을 알 수 있습니다.
부실 리스크를 대비한 보호 장치 마련
앞서 담보 대출의 연체 또는 부실이 발생할 경우, 담보의 경매를 통해 투자금 회수하는 과정을 거칩니다. 하지만 경매는 1) 최종 구매자(낙찰자)를 찾기까지 시간이 오래 걸릴 수 있고, 2) 최악의 경우 경매에서 낙찰된 금액이 총대출금보다 적을 수 있다는 단점이 있습니다. 피플펀드는 이 가능성을 최소화하기 위해 ‘매입 확약/의향’이라는 안전장치를 마련했습니다.
매입 확약/의약은 경매까지 넘어가기 전에 부실 대출을 판매할 수 있는 방안이라 볼 수 있습니다. 아파트 담보대출을 심사하는 시점에 외부 전문매입업체가 해당 대출을 검토하여 나중에 연체가 발생하면 이 대출을 매입 확정 혹은 매입 고려의 약속을 받아 두는 것입니다.
매입 확약과 매입 의향의 차이를 알고 싶다면 여기를 클릭하세요.
예를 들어, 서울 강남에 있는 아파트를 담보로 1억 원을 빌린 대출자가 약속한 이자를 내지 않아 연체가 발생했다고 가정해 보겠습니다. 이 대출자는 연체이자까지 1억 1백만 원을 상환해야 하는데 상환할 돈이 없어서 연체 상태가 계속됩니다.
이 경우 피플펀드는 정해진 계약에 따라, 해당 대출 계약 및 담보 권리를 제 3자에게 매각할 수 있는데요. 이때 사전에 매입 확약서를 제출한 부실 대출 매입업체가 해당 채권을 빠르게 매입합니다. 이렇게 부실 대출 매각으로 마련한 금액은 투자자에게 원금과 이자를 정산하는 데 사용됩니다. 지금까지의 매입 사례를 보면, 이 모든 과정이 빠르면 1주일, 늦어도 1개월 이내에 마무리 되었습니다.
피플펀드 아파트 담보의 Track Record
피플펀드의 아파트 담보는 2018년 8월 첫 상품을 출시한 후 1년이 조금 넘는 시간 동안 629억 원이 넘는 투자금을 모집하면서 누적 투자 건수는 17만 건을 넘어섰습니다. 명실공히 피플펀드 컴퍼니의 대표 투자상품으로 자리 잡으면서, 6만 명이 넘는 투자자분들에게 약 259억 원의 투자원금과 약 22억 원의 이자 수익을 돌려 드렸습니다. 더 중요한 사실은, 지금까지 단 1원의 원금 손실이 발생하지 않은 안정적인 상품이라는 점입니다.
[번외] 아파트 담보 투자가 아파트 매입형 투자보다 더 좋은 이유
매력적인 아파트 투자, 장단점은?
국내에서 아파트는 주거 공간이기도 하지만, 투자 자산의 성격이 매우 큽니다. 투자 대상으로서 아파트의 매력도는 따로 설명하지 않아도 이미 많은 분이 직간접적으로 경험하고 있습니다. 하지만 모든 아파트 투자가 성공하는 것은 아닙니다.
일반적으로 아파트를 통한 투자는 크게 시세 차익과 임대 수익을 목적으로 이뤄집니다. 두 가지 방식은 모두 장단점을 가지고 있는데요. 먼저 시세 차익형 투자의 가장 큰 장점은 ‘결정적인 한 방’으로 느껴질 만큼 높은 수익률을 기대해볼 수 있다는 것입니다. 문제는 부동산 시장의 흐름을 예측하기는 쉽지 않다는 것입니다. 주택 가격이 몇 년 후에 얼마나 상승할지 파악하는 것은 상당히 어려운 일이죠. 게다가 부동산 규제가 강화되는 상황에서 자원의 조달 역시 만만치 않습니다.
그렇다면 임대 수익형 투자를 볼까요? 임대 수익은 정기적으로 나오는 수익원이 생긴다는 점에서는 상당히 긍정적입니다. 하지만 아파트 가격이 전체적으로 상승한 만큼, 자원 조달에 부담이 클 뿐만 아니라 부동산 규제로 인해 실거주 아파트 외에 추가로 아파트를 마련하는 것에 대한 상당한 제약이 있습니다.
기존 아파트 투자의 한계를 극복한 새로운 아파트 투자법이 있다?
이러한 상황에서 피플펀드의 아파트 담보 투자상품은 아파트를 대상으로 1) 자산이 없어도 적은 금액으로 2) 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 새로운 투자 경험을 제공합니다. 정말일까요? 실제 사례를 통해 확인해보겠습니다.
자산이 없어도, 최소 1만 원부터 가능한 아파트 담보 투자
2019년 7월 피플펀드 아파트 담보 투자상품으로 ‘서울 강남구 청담동 청담동양파라곤아파트’를 담보로 하는 투자 상품이 개시되었습니다. 이 아파트 매매가격은 23~27억 원에서 형성되고 있습니다.
만약 누군가가 투자를 위해 해당 아파트를 구매한다면 최대 27억 원, 최소 14억 원 (LTV 40% 적용 은행 대출 이용 가정)의 보유 자금이 있어야 투자를 고려할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만, 피플펀드의 아파트 담보 투자상품을 통해 본 아파트에 투자를 결정하는 경우 최소 1만 원부터 투자를 시작할 수 있습니다.
기존의 아파트 투자는 이미 많은 (현금) 자산을 확보한 상태에서 진행이 가능합니다. 따라서 자산이 없다면 아파트 투자 경험의 기회가 극히 제한적이었죠. 피플펀드의 아파트 담보 투자는 더욱 많은 분들께 새로운 방식으로 부동산 투자를 할 수 있는 기회를 열었다는 점에서 큰 의미가 있습니다.
더 높은 수익률을 기대할 수 있는 아파트 담보 투자
위의 동일한 사례를 통해, 피플펀드의 아파트 담보 투자상품이 매입을 통한 아파트 투자 대비 얼마의 수익률을 제공하는지 확인해보겠습니다. 매입 후 시세차익 추구(거주 가정), 매입 후 월세 수익 수취, 피플펀드 아파트 담보 투자, 이렇게 3가지 방식으로 투자한다면 결과는 어떨까요?
피플펀드의 아파트 담보 투자 상품이 통상 1년임을 감안하여 1년 후의 수익률을 비교해보았습니다.
위의 표와 같이, 1년을 투자할 경우 예상되는 실수익률은 시세차익형 매입 1.44%, 월세수입형 매입 3.30%, 피플펀드 아파트 담보 투자 7.02%입니다. 어떻게 이런 결과가 나오는 걸까요?
먼저 아파트 매입형 투자는 아파트 매매 비용만 25.7억 원을 조달할 수 있어야 투자가 가능합니다. 초기 투입 비용이 상당히 많이 듭니다. 그런데 과연 초기 투입 비용 대비 수익률도 높을까요? 강남구 아파트의 상승률을 적용해보면, 1년간 청담동 동양파라곤아파트의 시세 상승은 1.7%에 그칩니다. 여기에 세금을 고려하면 수익률은 더 떨어지죠.
아파트 월세를 받는다고 하더라도 월 400만 원 씩 1년이면 4800만 원입니다. 상당히 큰 금액처럼 보입니다. 하지만 투자금 대비 수익률을 따지면 월세수익형 수익률 역시 3.32%에 그칩니다.
반면 피플펀드 아파트 담보 투자의 경우, 투자금이 매매보다 훨씬 작아서 투자 수익금이 상대적으로 미비해 보이지만 수익률로 환산해보면 7.02%입니다.
세 가지 투자의 차이가 선명하게 보이시나요? 물론, 매입을 얼마나 싸게 하고 매각을 얼마나 비싸게 하느냐 등에 따라 일부 차이는 있을 수 있고, 매입 시 대출을 얼마나 활용하느냐(일명 “레버리지”)에 따라 수익률이 달라질 수는 있습니다. 하지만 일반적인 수준을 감안하면 피플펀드 아파트담보 투자 방식이 상당히 매력적인 수익률임을 확인할 수 있습니다.
특히, 현재 주택 보유 및 거주 여부에 따라 부과되는 양도세 공제 방식이나 대출 제한 등을 고려하였을 때, 투자 수익률은 물론이며 투자의 용이함 역시 매입을 통한 아파트 투자 방식이 피플펀드의 아파트 담보 투자방식의 매력도를 따라올 수 없습니다.
아파트 담보 투자, 한 번 해보실래요?
상기 내용은 2019년 12월 12일에 발행되었습니다.
당사의 상황에 따라 상품 특성이 변경될 수 있으니,
반드시 최신의 상품 설명서를 참고하십시오.
